Договор найма жилья, ДДУ, ипотеки

Долгое время найм жилого помещения мирно сосуществовал с такой разновидностью пользования чужим имуществом, как аренда. Но в марте 1996 года участие граждан в качестве арендаторов при аренде жилых помещений было исключено из системы жилищных договоров в связи с тем, что данная процедура полностью дублировала основные положения процесса найма.

Сегодня Закон об основах жилищной политики разграничивает понятия найма жилья и аренды помещений. Так, в случае потребительского использования жилищного фонда между физлицами заключается договор найма жилья, в случае коммерческого – закон обязует юридические лица заключать договор аренды (ст.671 ГК РФ). Стоит также отметить, что в России по-прежнему пользуется особой популярностью найм социального жилья, ведь жилье по договору социального найма в дальнейшем можно приватизировать.

Договор найма жилого помещения

Договор найма жилого помещения представляет собой соглашение, согласно которому одна сторона (либо собственник, либо его законный представитель) за оговоренную денежную сумму предоставляет второй стороне (нанимателю) жилое помещение в пользование и временное владение. Договор найма жилья между физическими лицами заключается в письменном виде.

Договор найма жилого помещения, как правило, заключается на срок до 5 лет. Согласно ст.610 Гражданского кодекса РФ, если в договоре не прописан срок его действия, то соглашение по умолчанию считается заключённым на максимально возможный срок, то есть на 5 лет.

Законодательство не устанавливает в отношении договора найма обязательную государственную регистрацию. Однако, согласно ст.674 п.2 Гражданского кодекса, обязует регистрировать обременение (ограничение) права собственности на указанное в договоре помещение в том случае, если договор заключает на срок, превышающие 12 месяцев. Заявление о регистрации подаётся в Росреестр в течении месяца с момента подписания договора найма.

Если наймодатель не соблюдает установленный законом срок регистрации обременения права собственности на жилье и запаздывает с госрегистрацией, ему грозят штрафные санкции. Согласно ст. 19.21 ч.1 ,2 КоАП РФ, в данном случае штраф равен 5 тысячам рублей.

Расторжение договора найма жилья

Случается так, что по какой-либо причине одна из сторон желает расторгнуть договор. В этом случае законодательство регулирует особенности расторжения соглашения в пользу наименее защищенной стороны, а именно – нанимателя. Согласно ст. 687 п.1. ГК РФ, договор найма может быть расторгнуть по желанию нанимателя в любой момент. Ему лишь потребуется предупредить наймодателя не позднее чем за 3 месяца и, при наличии проживающих с нанимателем граждан, заручиться их согласием.

В том случае, если инициатор расторжения соглашения – наймодатель, то договор найма жилого помещения может быть расторгнут исключительно в судебном порядке при наличии следующих факторов:

• жилому помещению нанесен какой-либо ущерб (вплоть до разрушения) нанимателем либо иными гражданами, за действия которых он не несет ответственность;
• наниматель более 6 месяцев задерживает арендную плату;
• жилое помещение используется не по назначению;
• права и интересы соседей систематически нарушаются нанимателем либо лицами, за действия которых он не несет ответственности.

Договор найма жилья, ДДУ, ипотеки в Москве

В отличие от договора найма жилья, которое заключается непосредственно с собственником недвижимости, договор найма жилья с арендодателем, у которого на руках лишь договор долевого участия (ДДУ) или соинвестирования имеет ряд нюансов. Называть заключенное в таком случае соглашение договором найма будет не совсем правильно, ведь недвижимость все еще находится в собственности застройщика или инвестора. Однако жилье все же может быть сдано в аренду, но речь будет идти уже о поднайме. При заключении соглашения этот момент должен быть обязательно прописан в договоре найма.

В том случае, если недвижимость была куплена в ипотеку и все еще находится в залоге, то для сдачи жилья в аренду понадобится получить согласие банка. Это связано с тем, что в ипотечных договорах не предусмотрена возможность сдавать залоговое жилье в аренду. В таком случае можно заключить предварительный договор аренды, в котором указываются следующие условия:

• предмет аренды;
• стоимость и срок аренды;
• дата заключения основного договора аренды;
• порядок сдачи-приемки недвижимости.

Несмотря на наличие у хозяина жилого помещения договоров, банковских справок, соглашений и прочих документов, это еще не гарантирует чистоту сделки. Юридическая компания «Правовое решение» поможет грамотно составить договор, проконсультируют по всем интересующим вопросам и защит Ваши интересы при заключении договора найма ипотечного жилья. Звоните по указным на сайте номерам телефонов!