Профессиональные юристы проанализировали практику изъятия недвижимости для нужд муниципалитетов, регионов и РФ. Специалисты выделили наиболее спорные моменты, а также охарактеризовали процедуру. Внимание собственников обратили на формальные аспекты. Эксперты указали на расширение списка ведомств, наделенных специфическим полномочием.
Одной из причин повышения актуальности вопроса в России стало увеличение числа мероприятий международного уровня. Для строительства комплексов и реализации масштабных программ чиновникам требуются дополнительные земли. Изымают их, как правило, у рядовых россиян и компаний. На этой почве нередко разгораются острые конфликты.
Законодатель четко определяет порядок реализации процедуры. После утверждения плана размещения объектов власти обязаны выявить правообладателей и разослать предложения об изъятии. С собственником согласуют форму, размер компенсации и заключают договор. На принятие решения чиновникам отведено всего 60 суток. При этом весь процесс не может выходить за рамки 3-летнего срока.
От точности следования инструкциям зависит исход дела. Ярким примером стал спор между жительницей Самарской области и региональным министерством транспорта. Ведомство обратилось в Красноглинский районный суд с иском об изъятии земельного участка (2-2035/2016 - - М-1745/2016). Территория в 600 м2 потребовалась для прокладки автомагистрали. Стороны не смогли прийти к соглашению о выкупной стоимости недвижимости.
Кадастровый показатель устанавливался на отметке в 812 712 рублей. Чиновники предлагали владелице всего 363 950 в отечественной валюте. Собственница же настаивала на выплате свыше миллиона. Служители Фемиды назначили экспертизу, в результате которой подтвердилась правота министерства. Специалист оценил участок в 344 400 рублей. В апелляции решение об удовлетворении требований ведомства проверили и оставили в силе. При этом коллегия выявила арифметическую ошибку в экспертном заключении. Недочет посчитали незначительным, а жалобу отклонили (33-1492/2016).
Верховный суд вернул дело 46-Кг17-35 во вторую инстанцию. «Тройка Вячеслава Горшкова отметила незаконность использования в обосновании решения отчета с ошибкой. Доказательство следовало признать недопустимым. При этом кассация подчеркнула необходимость проведения расчетов с опорой на кадастровую оценку (статья 66 ЗК РФ). Судам предписали выяснить причины установления компенсационной выплаты ниже реестровой стоимости.
Специалист Евгений Пугачев напоминает об исчерпывающем характере перечня оснований для изъятия недвижимости. Произвольно устанавливать причины публичные структуры не могут. В список входят:
Исключением являются только чрезвычайные ситуации – добавляет правозащитник Даниил Пономарев.
После принятия решения представители власти обязаны отправить собственнику официальное уведомление и проект договора. В документе прописывается размер компенсации и порядок совершения сделки. Для внесудебной процедуры согласие владельца является обязательным условием. Вместо денег хозяину могут предложить альтернативную недвижимость. Этот вариант чаще выбирают собственники пустующих земель.
Денежные компенсации актуальны при изъятии жилой недвижимости, производственных комплексов и агропредприятий. Подобрать замену в государственном фонде в этом случае сложно. Пугачев напоминает об обязанности властей возмещать владельцу не только рыночную стоимость объекта, но и сопутствующие убытки.
Определение размера выплаты вызывает на практике наибольшее количество споров. В большинстве случаев специалисты, нанимаемые чиновниками, устанавливают заниженную стоимость недвижимости. Такой вывод делает известный юрист Александр Аронов. В отчетах экспертов регулярно встречаются следующие ошибки:
При расчете выплаты ведомства опираются на минимальные показатели. Это неизбежно приводит участников отношений в суд. Служители же Фемиды исходят из принципа справедливой компенсации. В процессе основное значение имеет заключение независимого эксперта. Впрочем, стороны вправе рекомендовать суду специализированные центры.
Юрист Дмитрий Некрестьянов отмечает тенденцию занижения реальных убытков собственника. Причиной является заведомое обвинение граждан в попытке извлечения выгоды из ситуации. С такой позицией соглашается Асия Тахтаева. Эксперт отмечает сложность в достижении баланса. Приоритет интересам государства создает угрозу ущемления прав частных собственников. Уклон в сторону владельцев, напротив, грозит невозможностью изъятия объектов для публичных нужд. Искать оптимальный вариант и исключать злоупотребления приходится именно судьям.