Возведение капитального дома на садовом участке обернулось для жительницы Казани длительным разбирательством. Сначала претензии к владелице земли предъявили местные власти. Чиновники потребовали снести коттедж, но потерпели поражение в суде. Вскоре к служителям Фемиды вынуждена была обратиться и сама застройщица. Дама столкнулась с отказом государственных регистраторов в постановке недвижимости на учет. Решать непростой вопрос пришлось на высшем уровне. Верховный суд помог с оформлением прав на здание.
В определении 11-КГ17-3 ВС РФ пришел к выводу о допустимости возведения на дачных участках постоянного жилья. Более того, высшая инстанция посчитала требования сотрудников Росреестра незаконными. Для регистрации капитального строения собственник земли не обязан был предъявлять разрешение на строительство.
Дмитрий Петров комментирует позицию суда. Адвокат отмечает сложность процедуры оформления проектной документации и согласования работ. Далеко не всегда жесткие требования обоснованы. Возведение жилых домиков на небольших участках можно узаконить более простым методом. Правозащитник называет 3 условия:
При наличии всех пунктов суд с высокой вероятностью признает право собственности на сооружение.
Жительница Татарстана приобрела участок земли на территории садоводства в 2011 году. Через пару лет собственница окончила строительство индивидуального коттеджа и поселилась в нем. Здание планировали использовать в качестве постоянного жилья. Однако у администрации Казани появились к женщине претензии. Чиновники согласовали возведение в границах участка 2-этажной дачи. По факту на земле появился 3- этажный благоустроенный дом с просторным подвалом.
Местные власти обвинили владелицу в отклонении от проектной документации и нарушении градостроительных правил. Устав города запрещает возводить частные коттеджи высотой более 3 этажей. Чиновники потребовали сноса самовольной постройки в Советском суде Казани. Первая инстанция иск удовлетворила, но ВС Татарстана встал на сторону женщины. В апелляции ответчица заявила о ликвидации подвала. Лишний этаж был засыпан землей. Кроме того, собственница земли утверждала, что иного жилья у ее многодетной семьи нет.
Верховный суд республики посчитал отсутствие разрешения и несоответствие по этажности недостаточным основанием ликвидации объекта (33-12300/2014). Местной администрации напомнили о чрезвычайном характере меры. Сносить постройку следует при создании угрозы безопасности. Эксперты же никаких рисков при оценке дома не выявили. Коттедж отвечал пожарным нормами и прочим стандартам. Требования об уничтожении самостроя отклонили.
Отстояв самострой в судах, женщина отправилась в территориальное управление Росреестра. Однако чиновники отказались ставить дом на учет в ЕГРП, сославшись на отсутствие разрешения. Спор с регистраторами рассмотрел Приволжский суд Казани. Первая инстанция опиралась на статьи 1 закона 66-ФЗ, а также градостроительный устав города. Документы исключали возведение на садовых участках домов для постоянного проживания. Служители Фемиды напомнили истице о решении Верховного суда Татарстана. В первом процессе было установлено использование спорной постройки именно в качестве единственного жилья. Первая инстанция, а затем и апелляция согласилась с обоснованностью отказа в регистрации.
Кассационная коллегия судей поправила. ВС России процитировал пункт 1 статьи 19 закона 66-ФЗ, а также пункт 6.4 СП53.13330.2011. Нормативные акты допускают строительство жилых зданий на территории дачных товариществ. Более того, размещение таких объектов не предполагает оформления разрешений в местных администрациях. Росреестр не мог настаивать на предоставлении документа. Судам предписали разобраться с вопросом о включении участка истицы с фонд жилых зон и определить варианты законного строительства в границах садоводства. Материалы вернули для пересмотра в первую инстанцию.